کاداسترومفاهیم مشابه ومرتبط با آن

در بیان مفهوم کاداستر ابتدا تعاریف مختلف از کاداستر و سپس مفاهیم مشابه و مرتبط به آن، بدین شرح بررسی می شود.

الف) تعاریف کاداستر

کلمه کاداستر از کلمه یونانی Katastichon به معنی “دفترچه یادداشت” گرفته شده است، این واژه در طول زمان در زبان لاتین به “Capitastrum” تغییر یافته است و یونانی‌ها و رومی‌ها آن را برای تعیین محدوده زمین‌ها و میزان اخذ مالیات به کار می‌بردند. در قرن هجدهم در کشورهای صنعتی، همپای تحولات اقتصادی و اجتماعی، نحوه استفاده از زمین (کاربری زمین) و تعیین مشخصات آن مورد توجه خاص قرار گرفت و به تدریج به روش‌ها و تکنیک‌های دقیق‌تری برای ثبت مشخصات زمین و مالکیت آن به کار گرفته شد[1]،  که تحت عنوان کاداستر معروف گردید.[2] در واقع، کاداستر تایید جغرافیایی نظام ثبت مالکیت زمین است. هدف کاداستر باید تضمین آن باشد که قطعات در رابطه جغرافیایی صحیح باهم نشان داده شوند و مرزهایشان به طور صحیح و به گونه‌ای که موثر در رسیدن به اهداف ثبت مالکیت زمین باشد، تعیین شوند. بنابراین استفاده از کاداستر دستیابی به یک نظام اطلاعاتی را که شامل دو قسم اطلاعات است فراهم می‌کند: یک قسم، نقشه‌های جغرافیایی که نشان دهنده سایز و موقعیت همه قطعات زمین هستند و قسم دیگر متن ثبت شده‌ای که شامل وضعیت حقوقی هر قطعه زمین می‌باشد. ثبت زمین و کاداستر ارتباط قوی‌ای باهم دارند و می‌توانند مکمل هم باشند. این ارتباط به اندازه‌ای است که برخی ترکیب نظام عینی و کاداستر را سبب ایجاد یک نظام جدید ثبت املاک دانسته‌اند و از آن با نام‌های مختلفی چون “نظام جامع ثبت زمین[3]”  “نظام کاداستر[4]” ، “نظام مدیریت زمین[5]” یادکرده اند.

به نظر می‌رسد یادکردن از کاداستر به عنوان یک نظام جامع ثبت زمین و یا مدیریت آن چندان صحیح نیست. چه آن که کاداستر صرفا یکی از ابزارهایی است که در نظام ثبت عینی برای رسیدن به اهدافش کاربرد دارد.[6]

در کتاب «مبسوط در ترمینولوژی حقوق» اثر دکتر مـحمد جعفر جعفری لنگرودی ذیل «کاداستر» چنین آمده است:

1 ـ مجموعه دفاتر‌ و اسنادی که دلالت بر مساحت اراضی زراعی و غیر زراعی واملاک و نقشه و حدود تفصیلی آن‌ها در مناطق مختلف کشور کند و هدف آن‌ها تعیین نماید.

2 ـ مالیات‌های اراضی بر ارزش و منافع آن‌ها و ثبت صحیح املاک و حذف تعارض اسناد مالکیت است.

3 ـ نفس اقدام‌ راجع به کارهای مربوط به امور را گویند. اعراب آن را کاداستر (ارقة بر وزن غرفه) گویند.

معنی واژه کاداستر بـرای عـامه مردم ایران نامأنوس و ناآشنا است و متأسفانه بسیاری از افراد تحصیل‌ کرده‌ و حتی بعضی مسؤولان نیز اطلاع‌ دقیق‌ از‌ معنی و مفهوم این واژه ندارند. ولی با توجه به اهمیت و نقش مستقیم کاداستر در زندگی فـردی و اقـتصادی واجتماعی جامعه لازم‌ است‌ آحاد‌ مردم و متصدیان امور با مفهوم کاداستر و اهمیت‌ آن در تثبیت موقعیت املاک و ارتباط جغرافیایی املاک با یکدیگر آشنایی لازم را داشته باشند. دراین مختصر، سعی شده تعریفی از‌ کاداستر‌ و نیز رونـد اجـرای آن و تـاریخچه کاداستر درجهان و ایران‌ و نهایتا تأثیر آن در رفـع اخـتلافات و دعاوی ملکی بیان شود.

در ماده یک آیین‌نامه حدود و وظایف و تشکیلات‌ کاداستر‌ مصوب 15 دیـ‌ماه 1379درخـصوص تـعریف نقشه کاداستر آمده؛ به مجموعه عملیات فنی، مهندسی، ممیزی، ثبتی و حقوقی در مورد‌ املاکی‌ اطلاق مـی‌شود کـه جریان ثبتی آن خاتمه یافته اعم از این که دردفتر‌ املاک‌ ثبت‌ شده یا نشده باشد به جـهت آنـ‌که مـحدوده و موقعیت املاک را مشخص نماید و ارتباط‌ جغرافیایی‌ آن‌ها را با یکدیگر نشان دهد و به مـنظور ثـبت مـالکیت و تسهیل در‌ حل‌ و فصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اجرا گردد.

از نـظر‌ فـدراسیون‌ بـین المللی نقشه‌برداری (GIF) کاداستر را می‌توان فهرست مرتب‌شده‌ای از اطلاعات قطعات زمین‌ در‌ داخل مرز جغرافیایی یک کشور یا یـک مـنطقه دانست که با نقشه‌برداری از حدود و قطعات شروع‌ می‌گردد‌ و سپس سایر مشخصات موردنیاز مانند حـقوق مـلکی، کاربردی، اندازه و ارزش بـه نقشه‌ بزرگ‌ مقیاس قطعات ضمیمه شده و به‌طور رسمی به‌ ثبت‌ می‌رسد.

لکن بند اول از ماده یک قانون جامع کاداستر کشور مصوب 12/11/1393 مجلس شورای اسلامی، کاداستر یا همان حدنگار را بدین صورت تعریف می‌نماید: ” حدنگار (کاداستر): فهرست مرتب شده اطلاعات مربوط به قطعات زمین است که مشخصه‌های زمین مانند اندازه، کاربری، مشخصات رقومی، ثبتی و یا حقوقی به نقشه بزرگ مقیاس اضافه شده است. ”

[1] نوری، علی، کاداستر، 1380، نشریه شهر، ص1

[2]. کاداستر را می‌توان به عنوان مجموع عملیاتی تعریف نمود که به جمع آوری و ثبت اطلاعات پایه در خصوص املاک و همچنین تعیین حدود املاک به منظور تعیین و ثبت مالکیت‌ها با ترسیم نقشه در یک سیستم واحد و یکپارچه با مختصات دقیق در سراسر کشور می‌پردازد. (اسحاقی، 1382، ص165)

[3] Integrated System

[4] Cadastral System

[5] Land Administration System

[6] طباطبایی حصاری، نسرین، بررسی تطبیقی نظام های ثبت املاک (با تأکید بر نظام ثبت املاک در ایران) 1387، مجله حقوق، دوره چهارم، صص231 ـ 230

لينک جزييات بيشتر و دانلود اين پايان نامه:

نقش کاداستر در پیشگیری از جرایم ثبتی